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Carlos Portocarrero

Legal
cportocarrero@epabogados.pe

Precauciones al momento de alquilar un local

Lunes 1 de abril de 2013 - 02:45 p.m.

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\n Hay varias ideas que debemos tener en cuenta desde el punto de vista legal y el punto de vista del negocio de restauración a efectos de prevenir los daños que la situación descrita pueda causar o, en todo caso, mitigar los mismos.

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\n Nadie mejor que ustedes conoce la importancia de la ubicación o la comodidad de los locales que tienen éxito, pero el éxito no necesariamente viene por estos factores sino por el producto y el servicio que se ofrecen. En esa línea, hay ubicaciones que son perfectas para un negocio de restauración, es decir, ubicaciones en las que las probabilidades de éxito son altas independientemente del producto o servicio que se vaya a ofrecer; por otro lado, hay ubicaciones en las que las probabilidades de éxito son desconocidas o son poco favorables.

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\n Ambas partes (propietario y empresario/inquilino) conocen esas dos posibilidades. En el primer caso, el propietario sabe que su local está bien ubicado y por eso puede pretender sus propias condiciones ya que estará seguro de que la demanda será alta. En el segundo caso, el empresario/inquilino sabe que corre un mayor riesgo y, a su vez, el propietario sabe que no tendrá demanda por el local por lo que sus condiciones pueden ser negociadas.

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\n Elementos y criterios a tomar en cuenta

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\n El plazoes el primer elemento a tener en cuenta. Tanto para evitar la arbitrariedad del propietario a subir la renta desproporcionalmente, como para estar “amarrado” a un contrato si el negocio no resultó, se debe buscar un plazo intermedio, es decir, un plazo contractual que permita dar seguridad a ambas partes respecto de sus expectativas. Un plazo muy corto no le da seguridad al empresario/inquilino y uno muy largo no se la da al propietario. Lo recomendable en este punto es que el análisis de la inversión (sobre todo de los costos) tenga en cuenta la posibilidad o no de mantenerse en el local por un tiempo determinado.

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\n Otro elemento es la renta.A este respecto la primera decisión que se debe tomar es la asunción de una renta en soles o dólares, la cual dependerá de la moneda en que se tendrán los ingresos mayoritarios. No existe regulación legal que impida al propietario condicionar la renovación de un contrato al aumento de la renta y a falta de ésta lo que debe existir es la regulación de las partes en el respectivo contrato. Es muy importante que parte de la negociación, antes de tomar en alquiler un local, sea el punto del incremento de la renta ante una eventual renovación del plazo del contrato.

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\n En efecto, el contrato de alquiler puede perfectamente establecer una cláusula en la que las partes se ponen de acuerdo respecto del monto de la renta frente a posteriores renovaciones. Así una cláusula de este tipo debería establecer que, si las partes deciden renovar el plazo del contrato, la renta por el siguiente o los siguientes períodos se mantendrá o incrementará en un porcentaje determinado. Aquí el asunto es: ¿cómo se determina, desde el momento de la firma del contrato, en cuánto se debe incrementar la renta? Pues para ello existen criterios objetivos que pueden servir de base para la negociación, por ejemplo, establecer que el incremento no podrá ser mayor que el de la inflación o que no podrá ser mayor al índice de precios al consumidor más dos puntos, etc.

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\n Las mejoras al localson un elemento adicional que se debe verificar. Es común en el ámbito de la restauración que quien toma un local en alquiler lo implemente y decore, para lo cual se realizan inversiones muy importantes. Es usual también que los contratos de alquiler contengan cláusulas que establecen que todas las mejoras quedarán en poder del propietario. Una cláusula que regule el tema de las mejoras de una mejor manera también es recomendable. Por ejemplo, el incremento de la renta puede perfectamente negociarse con relación a las mejoras en el sentido que el propietario se quedará con las mejoras a cambio de no incrementar la renta en un determinado número de años, de tal manera que la falta de ingresos del propietario se compensa con la obtención de activos que quedarán en beneficio de la propiedad y rendirán frutos en el futuro.

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\n La clave es una buena negociación

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\n Ambas partes tienen intereses, más que encontrados, complementarios, y precisamente, la compresión de esa complementariedad es la clave para tener un contrato que satisfaga a todos.

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\n Los propietariosdeben entender que, si ya alquilaron un local, no deben sacar ventaja de una manera desproporcionada del éxito que obtuvo el inquilino; el éxito del inquilino asegura que se mantenga en el local, que lo mantenga bien cuidado y que cumpla con todas sus obligaciones.

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\n Los inquilinos, por su parte, deben evaluar la importancia que ha tenido el local en su éxito. Elementos objetivos como el que el dinero no vale lo mismo de un año a otro y que en su momento el propietario hizo una inversión con la que espera también tener frutos.

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\n La no comprensiónde estos elementos generará un conflicto que podría terminar en un pleito legal en el que las dos partes perderán muchísimo tiempo y, evidentemente, dinero.

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